Guida agli Interessi sul Mutuo per scoprire il loro funzionamento, i vari tipi di Mutuo e verso quali rischi corriamo se non manteniamo il contratto del Mutuo.
Gli interessi passivi che si pagano sul mutuo sono già compresi nell’importo della rata di mutuo e rappresentano il prezzo che si deve pagare quando si riceve un mutuo dalla banca; in fondo il mutuo è proprio un prestito garantito da un immobile.
Sebbene i mutui siano la forma di finanziamento con il tasso di interesse più basso, occorre considerare che il tasso di interesse va moltiplicato per gli anni di durata del mutuo:
non di rado l’ammontare degli interessi pagati alla scadenza del mutuo supera il capitale inizialmente ricevuto.
Calcolo degli interessi del mutuo
Il calcolo interessi mutuo del totale da pagare, fino alla totale estinzione, è il calcolo più facile che si possa eseguire sui mutui. E` sufficiente moltiplicare l`importo di ogni rata mensile per il numero totale di rate (ad esempio 240 se il mutuo è a 20 anni). Se da questo risultato sottraete il capitale originario del mutuo (cioè quanto vi ha prestato la banca), la differenza ottenuta sara il totale degli interessi dovuti per il mutuo.
Gli interessi che siamo costretti a pagare sono l’aspetto meno gradevole di ogni mutuo casa; consolatevi pensando che almeno non pagherete più l’affitto.
Questo non significa prendere sottogamba l’importanza degli interessi del mutuo casa, anzi è bene avere almeno qualche conoscenza superficiale, altrimenti rischiate di pagare molti più interessi del dovuto. Infatti gli interessi applicati ad un mutuo cambiano da banca a banca e per tipologia di mutuo, una scelta sbagliata si può pagare molto cara.
Gli interessi che i debitori pagano su qualunque forma di finanziamento (prestiti personali, mutui, carte di credito) vengono detti “passivi” in quanto rappresentano un costo, quindi una perdita nel conto economico. Pertanto qualunque azione intrapresa per diminuire gli interessi passivi che paghiamo si trasforma in un guadagno.
Ad esempio confrontando vari preventivi di mutuo per trovare quello con il tasso di interesse più basso. La legge antiusura stabilisce che gli interessi passivi non possono superare un certo tasso soglia, altrimenti diventano tassi usurai.
Indici di riferimento degli interessi
Ovviamente per calcolare gli interessi occorre sapere il tasso a cui il mutuo sarà erogato. Non basta conoscere l`Irs per il tasso fisso e l`Euribor per il tasso variabile, in quanto a questi deve essere sommato lo spread della banca, ovvero il ricarico che la banca aggiunge al tasso d`interesse di riferimento del mutuo. Ed è sullo spread che le banche possono farvi molto male!
Spread e interessi
Provate ad immaginare un periodo in cui i tassi di interesse sono intorno al 3%, ovviamente la banca ci deve guadagnare e vi applica uno spread del 1,25%; questa è una situazione onesta in cui avrete contratto un mutuo ad un interesse del 4,25%. In realtà non è raro trovare banche con spread anche del 3%, in pratica vi raddoppiano gli interessi!
Interessi e durata del mutuo
Se si fanno due conti, è facile vedere che sui mutui più lunghi gli interessi sono talmente cospicui che addirittura superano il capitale iniziale. Questo non è necessariamente un male, in quanto comunque allungando la durata diminuisce la rata e l’inflazione gioca a nostro favore. Riteniamo che il giusto equilibrio tra rata e interessi sia una durata di 15 o 20 anni.
La detrazione degli interessi passivi del mutuo
In Italia la detrazione degli interessi del mutuo è consentita a tutti e, stranamente, non dipende dalla fascia di reddito, ricchi o poveri fa lo stesso. L’unica condizione per la detrazione degli interessi è che si tratti di un mutuo acquisto prima casa o un mutuo ristrutturazione che riguardi la prima casa, purché non si acquisti una abitazione di lusso.
Interessi di mora
Il ritardo nel pagamento delle rate di un mutuo provoca, oltre agli interessi di mora, la comunicazione automatica alle Centrali Rischi Finanziarie.
Sull`importo della rata verranno applicati gli interessi di mora stabiliti contrattualmente dal giorno di effettiva scadenza della rata del mutuo. La formula per il calcolo degli interessi di mora è:
giorni di ritardo x Importo Rata x Tasso di mora / 36500.
Gli interessi legali di mora (o moratori) non sono cumulabili con i normali interessi contrattuali, lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione.
Interessi e mutui online
Per il calcolo degli interessi di un mutuo non dovete neanche faticare, nei siti di mutui on line vi sono anche dei facili programmi di calcolo ed in genere i vari mutui vengono elencati in ordine di interesse crescente. Scegliete sempre il Taeg più basso, anche se vi chiedono 200 euro di istruttoria in più non importa, un decimale di interesse in meno sono migliaia di euro risparmiati.